» Решил участвовать в торгах? Учти чужие ошибки!


Решил участвовать в торгах? Учти чужие ошибки!


21.03.2010

Смена мирового финансового порядка, банкротство Великих и молниеносное возвышение неизвестных, всемирная паника и глобальная экономическая мобилизация, отсеивание слабых и укрепление сильных… И все это за два-три года. Еще совсем недавно такое казалось невозможным, ведь на каждой, даже малозначимой экономической конференции твердили: «Рыночная система экономики построена на принципах саморегуляции, и ее крушение исключено». Но жизнь с американским акцентом сказала: «Welcome in World financial crisis»*(1).
В данной статье вы не найдете рецепта с названием «Как остаться на плаву», потому что она предназначена для тех, кто твердо стоит на ногах в это тяжелое время и уже думает о развитии. Для тех, кто осознает, что кризисное время — это время больших перспектив и возможностей быстрого роста. Это время, когда обанкротившиеся компании и предприниматели продают свои активы с одной лишь мыслью расплатиться с долгами. Это время больших распродаж. Это время больших торгов!
Именно о торгах пойдет речь в данной статье. А конкретно — о «подводных камнях» процедуры их проведения, которые могут лишить вас не только выигранной возможности приобрести то или иное имущество, но и задатка*(2), внесенного в качестве гарантии выполнения вами взятых на себя обязательств.
В настоящей статье мы рассмотрим действующее законодательство о торгах и сопряженные с ними ситуации, в которые предприниматель может попасть на практике. Здесь будут освещены вопросы, связанные с правомерной и неправомерной отменой торгов их организаторами, с признанием самих торгов недействительными, несостоявшимися, и главное, будет рассмотрена ситуация, когда вы вправе требовать от организаторов возвращения двойного задатка. Что ж, приступим.

Основы и «кот в мешке»

Основы законодательства о торгах прописаны в ст. 447 и 448 ГК РФ. В соответствии с ними договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также может являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее.
Торги проводятся в форме аукциона или конкурса, которые, в свою очередь, могут быть открытыми и закрытыми.
Обратите внимание: в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.
Участники торгов должны внести задаток в установленном организаторами размере.

*

Если лицо выиграло торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

*

Организаторы торгов должны подобающим образом позаботиться об их извещении. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано не менее чем за тридцать дней до их проведения. Оно должно содержать сведения:
— о времени, месте и форме торгов;
— о предмете торгов и порядке их проведения (в том числе об оформлении участия в торгах и определении лица, выигравшего торги);
— о начальной цене;
— о размере задатка, сроках и порядке его внесения.
Кроме того, если предметом торгов является только право на заключение договора (например, долгосрочной аренды земельного участка), в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок*(3).
Все вышеприведенные требования устанавливают перечень минимального количества информации, которая должна содержаться в извещении о проведении торгов. Что же случится, если будет отсутствовать один из его пунктов либо в нем будет допущена ошибка? Ответ на этот вопрос можно найти в судебной практике.
Предприниматель обратился в суд с требованием признать недействительным договор купли-продажи, который был заключен с ним в результате победы на торгах. Он пояснил это тем, что вместо ожидаемого объекта недвижимости получил «кота в мешке»! Суд, разбирая обстоятельства дела, выяснил следующее. Организатор торгов в документации на проведение аукциона допустил техническую ошибку и представил участникам планы и фотографии одного магазина, хотя фактически предметом торгов был соседний магазин, в результате чего потенциальные покупатели были введены в заблуждение. Победивший на аукционе предприниматель узнал о досадной ошибке лишь после уплаты задатка, подписания протокола о результатах аукциона, заключения договора купли-продажи и получения здания по акту приемки-передачи и отказался вносить всю сумму покупки. Этот факт стал:
— основанием для обращения организаторов (комитета по управлению городским имуществом) в суд с иском о расторжении договора купли-продажи;
— для предпринимателя — поводом к подаче встречного иска с требованием признать договор купли-продажи недействительным и взыскать с организаторов двойную сумму задатка.
ФАС СЗО в Постановлении от 05.12.2008 N 13-10961/2007 признал данный договор купли-продажи недействительным и пояснил, что в этом случае следует руководствоваться ст. 167 ГК РФ, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом. В связи с этим организатор аукциона обязан вернуть участнику сумму внесенного им задатка, а победитель должен вернуть комитету по управлению имуществом нежилое помещение, которое было передано на основании акта приема-передачи.
Вместе с тем суд отклонил ссылку предпринимателя на п. 2 ст. 381 ГК РФ, в соответствии с которым, если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Данная норма, отметили судьи, может быть применена в отношении стороны, которая ответственна за неисполнение договора. В рассматриваемом случае не было неисполнения договора купли-продажи. Торги и заключенный по их итогам договор признаны недействительными, а ГК РФ не предусмотрена возможность взыскания двойной суммы задатка в качестве применения последствий недействительности сделки.
Таким образом, если организатором допущена ошибка при идентификации объекта торгов, можно смело обращаться в суд с требованием о признании недействительными как договора купли-продажи, так и самих торгов.

Нелепые потери и приятные находки

Статья 448 ГК РФ гласит, что лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток.
Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка (например, сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ*(4)).
В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Обратите внимание: при реализации этих норм не имеет значения, кто является субъектом возникших правоотношений: предприниматель или организация.
В качестве примера возврата задатка в двойном размере можно привести ситуацию, в которой организаторы торгов в суде не смогли доказать факт передачи договора купли-продажи выигравшему участнику, а тот, в свою очередь, подтвердил, что выполнил все взятые на себя обязательства (Постановление ФАС МО от 17.03.2009 N КГ-А40/755-09-П). Итак, организатор должен был заключить с истцом — победителем аукциона договор купли-продажи объекта недвижимости не позднее пяти рабочих дней после оформления протокола о результатах аукциона. При этом, как следует из извещения о проведении аукциона, заявки истца на участие в аукционе, а также протокола заседания комиссии по проведению аукциона, в обязанности истца входит:
— подписание протокола об итогах аукциона;
— представление документов, необходимых для заключения договора купли-продажи;
— подписание договора купли-продажи.
Первые два требования истец выполнил. Однако вместо договора купли-продажи он получил от организатора торгов уведомление об аннулировании результатов аукциона, удержании уплаченного задатка и утрате права на заключение договора купли-продажи имущества. В обоснование правомерности своих действий организатор аукциона сослался на то, что победитель торгов не подготовил и не направил ему для подписания проект договора купли-продажи. Суд отклонил этот довод, указав, что такая обязанность не была возложена на победителя торгов.
Следующим аргументом ответчика было то, что договор купли-продажи был передан представителю истца К. в трех экземплярах. Тем не менее и эта ссылка арбитрами не была принята, поскольку полномочия К. действовать от имени истца не были подтверждены и факт выдачи такой доверенности победитель торгов отрицал.
В результате суд пришел к выводу о том, что из действий организатора торгов усматривается его нежелание заключать договор купли-продажи с победителем (договор купли-продажи не был представлен истцу для подписания, несмотря на направление им соответствующего письма организатору торгов). Поскольку договор купли-продажи не был заключен по вине организаторов торгов, арбитры удовлетворили иск победителя торгов и обязали организатора вернуть ему двойную сумму задатка*(5).
Иногда организатор торгов включает в текст договора о внесении задатка положение о том, что в случае неявки участника на торги задаток ему не возвращается. Данное условие противоречит императивной норме п. 4 ст. 448 ГК РФ. Поэтому в том случае, если торги признаны несостоявшимися по причине неявки участника, последний вправе требовать возврата суммы задатка. Если организатор торгов отказывается вернуть денежные средства добровольно, отстоять свои права можно, обратившись в суд. В частности, ФАС СКО в Постановлении от 18.09.2009 N Ф08-4980/2008 указал, что удержание задатка организаторами возможно лишь при уклонении лица, выигравшего торги, от подписания протокола о результатах торгов либо при невыполнении победителем торгов взятых на себя обязательств. На этом основании суд вынес решение в пользу зарегистрированного для участия в торгах участника.
Но обстоятельства могут сложиться менее благоприятно по отношению к победителю. Например, в случае проведения торгов в результате процедуры банкротства необходимо учитывать, что ст. 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» исходит из приоритета норм этого закона в отношении порядка и условий проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве. В силу ст. 139 данного закона реализация имущества осуществляется арбитражным управляющим в порядке и на условиях, определенных собранием кредиторов. Так, арбитры ФАС ЦО в Постановлении от 21.05.2009 N А14-13276-2007/141/6 признали законным удержание задатка арбитражным управляющим. В своем решении они ссылались на то, что собранием кредиторов было установлено правило, в соответствии с которым в случае неуплаты победителем торгов всей суммы покупки в срок результаты торгов аннулировались, а задаток подлежал удержанию, что и произошло.

«Один в поле не воин»

В статье 447 ГК РФ сказано, что аукцион и конкурс, в которых был только один участник, признаются несостоявшимися. В этом случае задаток подлежит возврату участнику. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. Это значит, что между участником торгов и его организатором возникает лишь обязательство вернуть участнику внесенный задаток. И обращаться в суд с иском о взыскании двойной суммы задатка с организаторов за якобы неисполнение ими своих обязательств по проведению торгов не имеет смысла. Можно лишь попросить суд взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в случае невозвращения организатором задатка в установленный срок.
Типичный пример подобной ситуации описан в Постановлении ФАС ЦО от 03.10.2008 N Ф10-4424/080. Причиной непроведения торгов в форме аукциона по продаже права долгосрочной аренды земельного участка сроком на 49 лет стала регистрация лишь одного участника. Зарегистрированный участник, считая свои права нарушенными, обратился в суд с иском о взыскании двойной суммы задатка в связи с невыполнением организатором обязательств по проведению торгов. Суд пояснил, что в данном случае в соответствии с п. 4 ст. 448 ГК РФ на организатора накладывается обязанность вернуть задаток в однократном размере. Поскольку такие денежные средства были возвращены зарегистрированному участнику с нарушением установленного правилами организации аукциона срока, арбитры обязали организатора торгов выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ, исходя из ставки рефинансирования ЦБР. Аналогичное решение было принято ФАС ВВО в Постановлении от 12.03.2008 N А43-9320/2007-21-407.

«Такая корова нужна самому»

В пункте 3 ст. 448 ГК РФ закреплено правило, которое гласит: если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.
Здесь необходимо обратить внимание на фразу: «…если иное не предусмотрено в законе или в извещении о проведении торгов». Организатор торгов нередко подстраховывается и на этот случай, давая возможность воспользоваться «путями отхода» даже за один день. Итак, если срок «отказа» организатором не нарушен, зарегистрированный участник вправе рассчитывать только на возврат ранее внесенного задатка (Постановление ФАС ЦО от 01.11.2008 N А14-16243-2007/519/30).
В случаях, когда организатор открытых торгов отказался от их проведения с нарушением указанных сроков, он обязан возместить участникам понесенный ими реальный ущерб. Чаще всего в качестве реального ущерба выступают проценты за пользование чужими денежными средствами в виде задатка (как это было в рассмотренных выше примерах). Организатор закрытого аукциона или закрытого конкурса обязан возместить приглашенным им участникам реальный ущерб независимо от того, в какой именно срок после направления извещения последовал отказ от торгов.

Резюме

Итак, мы убедились, что задаток возвращается участнику в случае, если торги признаны несостоявшимися или организатор отказался от их проведения. Если последний нарушил законодательство, с него взыскивается задаток в двойном размере. Причем во всех этих случаях за нарушение срока возврата денежных средств предприниматель вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из учетной ставки ЦБР. Потерять задаток предприниматель может только в том случае, если он нарушил правила проведения торгов (например, уклонился от подписания протокола по результатам торгов). Еще раз подчеркнем: неправомерным является включение в договор о внесении задатка условия о том, что в случае неявки зарегистрированного участника на аукцион задаток организатором торгов не возвращается.

Д.С. Лопатин,
эксперт журнала «ИП: бухгалтерский учет и налогообложение»

«Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение», N 6, ноябрь-декабрь 2009 г.

————————————————————————
*(1) Перевод: «Добро пожаловать в Мировой финансовый кризис».
*(2) Задатком в соответствии со ст. 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
*(3) Такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
*(4) За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
*(5) Примечательно, что организатору торгов не удалось добиться передачи данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора (Определение ВАС РФ от 08.05.2009 N ВАС-5197/09).



Поиск вакансий


Кадровое агентство Фаворит